نظريۀ مشهور فقها را در زمينۀ نوع مالكيت اراضى، مى‌توان به اينگونه دسته‌بندى كرد:

اول: زمين‌هاى خاص (املاك شخصى) كه شامل تمامى زمين‌هايى است كه مالكان آن به ميل خود اسلام آورده‌اند و نيز اراضى مواتى كه بوسيله افراد آباد شده است و اراضى صلح كه مالكان اوليه مالكيت اراضى خود را در قرارداد صلح براى خويش حفظ كرده‌اند؛ دوم: زمين‌هاى عمومى كه متعلق به جامعۀ اسلامى است و شامل زمين‌هايى است كه سپاه اسلام با جنگ به دست آورده‌اند و زمين‌هايى كه بر حسب قرارداد صلح مالكيت آنها به مسلمانان واگذار شده است؛

سوم: زمين‌هاى دولتى كه شامل اراضى انفال است (اراضى موات اصلى، اراضى آباد طبيعى مانند: جنگل‌ها و مراتع، اراضى بدون مالك، اراضى مستجده مانند زمين‌هايى كه با پايين آمدن سطح آب ظاهر مى‌شوند، زمين‌هايى كه بدون جنگ به دست مسلمانان افتاده، زمين‌هايى كه با جنگ بدون اجازه امام مسلمانان تصرف شده، اقطاعات و املاك شخصى سلاطين، و زمين‌هاى فتح شده) (2).

در مورد زمين‌هاى شخصى و شيوه مالكيت آنها ميان فقها اختلاف نظر وجود دارد و به ويژه در مورد اراضى مواتى كه توسط اشخاص آباد مى‌شود دو نظريۀ عمده وجود دارد:

نظريۀ اول: بسيارى از فقها مانند شيخ طوسى در كتاب «المبسوط» و بحر العلوم در كتاب «بلغة الفقيه» ماهيت قانونى حقى را كه شخص از طريق احياى اراضى موات تحصيل مى‌كند، تغيير در شكل مالكيت زمين نمى‌دانند، يعنى شخص احياكننده با احياى زمين، مالك نمى‌شود و مالك بر رقبه زمين همچنان امام (ع) است و او فقط مى‌تواند از آن زمين بهره‌بردارى كند و امام مى‌تواند مالياتى متناسب با عوايد زمين از او اخذ كند (3) و معناى «من احيى ارضا فهى له» حق اولويت شخص متصرف نسبت به ديگران است و اين حق اولويت تا زمانى است كه زمين را آباد نگاهداشته است و از اين رو با زمين‌هاى عمومى كه در اجاره افراد قرار مى‌گيرد، فرق پيدا مى‌كند. زيرا زمين‌هاى عمومى با انقضاى مدت قرارداد زمين‌ها قابل استرداد است؛

نظريۀ دوم: عده‌اى ديگر از فقها معتقدند اراضى موات بر اثر احيا از مالكيت دولت خارج مى‌شود و از نظر قانونى به نوع املاك شخصى تبديل مى‌شود. احياى اراضى موات كه متعلق به دولت است براى عموم آزاد است و هر كس مى‌تواند بدون اذن خاص از ولى امر اقدام به احياى قسمتى از اراضى موات كند و مادام كه دولت ضرورتى در جلوگيرى آن احساس نمى‌كند، اجازه عمومى: «من احيى ارضا فهى له» نافذ و معتبر خواهد بود. (4)

اختلاف نظر در مورد ماهيت قانونى حق احيا، از آنجا ناشى شده كه در نصوص اسلامى سه گونه تعبير ديده مى‌شود. گاه با كلمه «له» كه حاكى از ملكيت است و گاه به «احق» كه نشان‌دهنده حق اولويت است و گاه نيز هر دو تعبير آمده است:

الف - «من احيا ارضا مواتا فهى له» (5) «ان الارض لله و لمن عمّرها» (6)، ب - «ايما قوم احيوا شيئا من الارض او عمّروها فهم احق بها» (7)؛

ج - «ايما قوم احيوا شيئا من الارض و عمّروها فهم